אספת דיירים בבניין של 24 דירות ברמת גן, יום שלישי בשמונה בערב. גזבר הוועד מקרין טבלת אקסל על הקיר של הלובי, ומישהו מהקומה השישית שואל למה הוא משלם יותר מהשכנה מהקומה השנייה, "הרי אני בכלל לא משתמש בגינה". השאלה הזאת, על דמי ניהול בבניין, נשאלת בכל אספה בארץ. ולרוב התשובה מגיעה מהבטן ולא מהחוק.
התשובה הקצרה: לפי חוק המקרקעין, דמי ניהול בבניין משותף מתחלקים לפי שטח הדירה ביחס לשטח כל הדירות. לא לפי קומה ולא לפי שימוש, אלא אם התקנון של הבניין קבע חלוקה אחרת. הגובה עצמו נקבע בתקציב, ושם, בשורות הקטנות, הכסף בורח. כולל שורה אחת שכמעט אף ועד לא סופר: מערכת הכניסה של הבניין.
איך מחשבים דמי ניהול בבניין משותף לפי החוק?
נקודת המוצא היא סעיף 58 לחוק המקרקעין. הוא קובע שכל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף, וגם בשירותים שמחויבים לפי דין או מקובלים לפי הנוהג. ההשתתפות היא לפי החלק של הדירה ברכוש המשותף, אלא אם התקנון קבע אחרת.
ואיך יודעים מה החלק? סעיף 57 עונה: לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבניין. מרפסות וקירות חיצוניים לא נכנסים לחישוב, שוב, אלא אם התקנון אומר אחרת. ואם צמודים לדירה גג או חניה, גם השטח שלהם נכנס לחישוב, בשיעור שקבע התקנון או המפקח (סעיף 57(ג)).
תכלס זה נראה ככה. בבניין שסך שטח הדירות בו הוא 2,000 מ"ר, דירה של 100 מ"ר נושאת ב-5% מההוצאות. דירת 120 מ"ר נושאת ב-6%. לא משנה באיזו קומה היא ולא משנה אם הדייר עולה במדרגות כי הוא בקטע של כושר.
השכן מהקומה השישית? אם הוא משלם יותר, זה כי הדירה שלו גדולה יותר או כי התקנון קבע כך. לא בגלל הגינה.
תקנון מוסכם יכול לשנות את החלוקה הזאת. אם אין תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק. לפני שמתווכחים באספה, פותחים את התקנון.
ועד בית או חברת ניהול: מה ההבדל בפועל?
בבניין קטן, ועד בית מתנדב של חבר אחד עד חמישה מנהל את הכסף, מזמין את המנקה, מתאם את טכנאי המעלית ורודף אחרי מי שלא שילם. הכסף נכנס לחשבון בנק של הבית המשותף, ולפי התקנון המצוי הוועד מציג לדיירים דו"ח כספי אחת לשישה חודשים.
חברת ניהול עושה את אותה עבודה, רק בתשלום ועם עוד שכבה של שירותים: אב בית, ספקים קבועים, מוקד תקלות, לפעמים קונסיירז' בלובי. בבניינים גבוהים עם מעליות, משאבות ומערכות כיבוי אש היא כמעט הכרח. ההוצאה הנוספת היא דמי הניהול של החברה עצמה, מעבר לעלות הספקים.
ומה לגבי הסכום? בארצות הברית, לפי מאמר של BAS-IP על הנושא, חברות ניהול גובות בדרך כלל 8% עד 12% משכר הדירה, ובבנייני קונדו 100 עד 700 דולר ליחידה בחודש. בישראל המודל שונה לגמרי: החלוקה היא לפי שטח הדירה או לפי מה שקבע התקנון, לא כאחוז משכר דירה. וגובה הסכום נגזר מהשירותים, ולכן דמי ניהול בבניין ישן בן ארבע קומות לא דומים בכלל לאלה של מגדל עם בריכה ושומר. אין טעם לייבא את המספרים האמריקאים, ואין גם מחירון אחיד. מה שכן עובד: לבקש שתיים או שלוש הצעות ולהשוות שורה מול שורה.
מה נכנס לדמי ניהול בבניין, ואיפה הכסף בורח?
רוב מה שנכנס לדמי ניהול בבניין צפוי: ניקיון חדר המדרגות, גינון והדברה, חשמל ומים של השטחים המשותפים, ביטוח הרכוש המשותף, חוזה שירות למעלית, ותיקונים שוטפים ברכוש המשותף. את השורות האלה כולם מכירים.
הכסף שבורח נמצא בשורות הקטנות. "תיקונים כלליים". "שונות". "החלפת אביזרים". ובהרבה בניינים, מערכת הכניסה.
תחשבו על מה שקורה בבניין עם אינטרקום אנלוגי ותגים פיזיים. דייר מאבד תג, הוועד מזמין חדש. דייר עובר דירה, אף אחד לא מבטל לו את התג. קבלן שיפוצים קיבל קוד לפני חצי שנה, הקוד עדיין עובד. ואחרי פריצה ללובי, מחליפים צילינדר ומשכפלים מפתחות לכל הבניין. כל אחד מהאירועים האלה הוא קריאת שירות, ואף אחד מהם לא מופיע בתקציב השנתי כי "זה לא קורה הרבה". לדעתי זו בדיוק השורה שוועדים צריכים להסתכל עליה ראשונה, דווקא כי היא נראית זניחה.
מערכת כניסה חכמה כחלק מניהול הבניין
כאן נכנסים אינטרקום IP ובקרת כניסה בניהול מרכזי. אני לא אבטיח לכם אחוז חיסכון, כי אין נתון רציני שמראה כזה מספר. אבל אפשר להגיד מה משתנה בעבודה עצמה.
במערכת BAS-IP Link יש שלוש רמות משתמש: מנהל, קונסיירז' ודייר. מנהל הבניין או חברת הניהול מוסיפים ומוחקים מזהים מהמחשב או מהטלפון: כרטיסים, זיהוי פנים, קודי QR זמניים, סיסמאות זמניות, מזהים בנייד ואפילו לוחיות רישוי לחניון. המערכת גם רושמת כל אירוע: איזה מזהה נכנס, איזה קוד הוקלד, מתי נפתחה דלת ומי התקשר. כשיש ויכוח על מי פתח את דלת החניון באחת בלילה, יש רשומה: איזה מזהה ובאיזו שעה.
עם פתיחה בנייד ב-UKey המפתח נשלח לדייר החדש במייל או בוואטסאפ, בלי להיפגש עם אף אחד. לפי BAS-IP, מזהה בנייד גם אי אפשר לשכפל, בניגוד לתג רגיל. דייר שעזב? מוחקים לו את ההרשאה. בלי צילינדר חדש.
השאלה הנכונה באספה היא לא "כמה עולה אינטרקום חדש", אלא כמה עולה הבניין שלכם לנהל את הכניסה אליו היום, כולל כל קריאות השירות הקטנות. את פאנלי הכניסה ותחנות הדירה של BAS-IP אפשר לבחון מול המספר הזה.
על מה לשים לב בחוזה עם חברת ניהול?
כמה דברים שכדאי לבקש בכתב לפני שחותמים:
- פירוט מלא של השירותים מול המחיר, כולל מה לא כלול ועולה תוספת.
- מנגנון עדכון מחיר: הצמדה למדד, ומתי מותר לחברה להעלות.
- דיווח כספי לפחות כמו שהתקנון המצוי דורש מוועד, ורצוי עם פירוט ספקים.
- תנאי יציאה: תקופת הודעה מוקדמת וקנסות, אם יש.
- הבעלות על הנתונים והמערכות: מי מחזיק בסיסמאות הניהול של האינטרקום, המצלמות ובקרת הכניסה. אם החברה מתחלפת, הבניין לא אמור להתחיל מאפס.
הסעיף האחרון נשמע טכני, אבל הוא חוזר בכל החלפת חברת ניהול. בניין שלא שולט במערכת הכניסה שלו תלוי בספק אחד.
ואם תשאלו אותי מאיפה להתחיל לקצץ בדמי ניהול בבניין, לא מהמנקה ולא מהגינון. מבקשים מהוועד את רשימת קריאות השירות של השנה האחרונה ומסמנים כל אחת שקשורה לתג, לקוד או למפתח. אם הרשימה ארוכה, שווה לבדוק איתנו מה מערכת כניסה מנוהלת תעשה בבניין שלכם.
