בישיבת ועד בית טיפוסית בתל אביב, מישהו תמיד שואל: "למה אנחנו לא משקיעים את כסף הקרן בנדל"ן?" התשובה הפשוטה היא שלקנות דירה להשקעה דורש הון עצמי של מיליונים. אבל יש דרך אחרת להיחשף לשוק הנדל"ן למגורים - קרנות ריט למגורים, או בשמן המקורי Multifamily REITs.
קרנות ריט למגורים הן כלי השקעה שמאפשר לכם להשקיע בפורטפוליו של בניינים ודירות להשכרה, בלי לקנות דירה בעצמכם ובלי להתעסק עם שוכרים. במקום לשלם 2-3 מיליון שקל על דירה בגבעתיים, אתם יכולים לקנות מניות של חברה שמחזיקה מאות או אלפי יחידות דיור.
מה זה בדיוק קרן ריט למגורים?
קרן ריט (REIT - Real Estate Investment Trust) היא חברה שמחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן. קרן ריט למגורים מתמחה בנכסים שמיועדים למגורים - בניינים עם יחידות דיור מרובות, קומפלקסים של דירות להשכרה, ולפעמים גם בתים צמודי קרקע.
המודל פשוט: הקרן גובה שכר דירה מהדיירים, ואת הרווחים היא מחלקת למשקיעים כדיבידנד. בארה"ב, לפי החוק, קרנות ריט חייבות לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהן כדיבידנד. זה מה שהופך אותן לאטרקטיביות למשקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת.
לדעתי, היתרון הגדול של קרנות ריט למגורים הוא היציבות היחסית. אנשים תמיד צריכים איפה לגור. גם כשהכלכלה בבעיה, הביקוש לדיור נשאר. אם כמה דירות בבניין ריקות, עדיין יש הכנסה מהדירות המושכרות.
למה דווקא נדל"ן למגורים ולא משרדים או מסחרי?
יש קרנות ריט שמתמקדות במשרדים, קניונים, מחסנים לוגיסטיים, ואפילו בתי חולים. אז למה לבחור דווקא במגורים?
כמה סיבות:
חוזי שכירות קצרים יותר - בדירות, חוזה השכירות הוא בדרך כלל לשנה. זה נשמע כמו חיסרון, אבל זה מאפשר לעדכן מחירים בהתאם לשוק. בנדל"ן מסחרי, חוזים נחתמים ל-5-10 שנים, מה שמקשה על התאמה לתנאי השוק.
פיזור טבעי - בבניין מגורים יש עשרות או מאות דיירים. אם שוכר אחד עוזב, ההשפעה על ההכנסה הכוללת קטנה. בנדל"ן מסחרי, לפעמים שוכר אחד גדול הוא 30-40% מההכנסות.
ביקוש בסיסי - אנשים צריכים גג מעל הראש. זה לא מותרות. בתקופות מיתון, אנשים אולי יצמצמו קניות, אבל הם עדיין ישלמו שכר דירה.
מצד שני, יש גם חסרונות. עלויות תפעול גבוהות יותר - הרבה יחידות קטנות דורשות יותר תחזוקה. תחלופה גבוהה של דיירים. ורגולציה - חוקי פיקוח על שכר דירה יכולים לפגוע ברווחיות.
ניתוח SWOT: חוזקות, חולשות, הזדמנויות ואיומים
חוזקות:
- הכנסה יציבה ועקבית מדמי שכירות
- פיזור סיכונים - הרבה דיירים בהרבה נכסים
- ניהול מקצועי, לא צריך להתעסק עם שוכרים בעצמכם
חולשות:
- רגישות לריבית - כשהריבית עולה, עלות המימון עולה והמניות פחות אטרקטיביות
- סיכון תפעולי - נזקים לנכסים, עלויות תחזוקה בלתי צפויות
- נזילות הנכסים עצמם נמוכה, גם אם המניה סחירה
הזדמנויות:
- גידול אוכלוסין בערים מגדיל את הביקוש
- עבודה מהבית מגדילה את החשיבות של דירה גדולה ונוחה
- עליית מחירי הדיור מקשה על רכישה ומגדילה את שוק השכירות
איומים:
- רגולציה - חוקי פיקוח על שכר דירה
- מיתון כלכלי שפוגע ביכולת הדיירים לשלם
- היצע יתר של דירות באזורים מסוימים
מה הקשר לבניינים חכמים ומערכות אינטרקום?
נשמע כמו קפיצה, אבל הקשר ממש ישיר. קרנות ריט גדולות מנהלות מאות בניינים. הן צריכות להפעיל את הבניינים האלה ביעילות, למשוך דיירים איכותיים, ולשמור על רמת שביעות רצון גבוהה.
טכנולוגיית בניין חכם - כולל מערכות אינטרקום IP מתקדמות, בקרת כניסה, ופתרונות ניהול מרחוק - הפכה לגורם מבדל. דייר שיכול לפתוח את הדלת לשליח דרך האפליקציה בטלפון, או לראות מי בכניסה מכל מקום בעולם, ישלם יותר ויישאר יותר זמן.
ב-BAS-IP אנחנו רואים את זה בפרויקטים גדולים - קרנות נדל"ן שמשדרגות בניינים שלמים עם מערכות אינטרקום IP כדי להעלות את ערך הנכס ואת שכר הדירה. אפליקציית BAS-IP Link מאפשרת לדיירים לנהל את הכניסה לבניין מהטלפון, מה שהפך לסטנדרט בבניינים יוקרתיים.
איך משקיעים בקרנות ריט למגורים מישראל?
הדרך הישירה היא דרך הבורסה האמריקאית. קרנות ריט כמו Equity Residential, AvalonBay, או Essex Property Trust נסחרות ב-NYSE. אפשר לקנות אותן דרך כל ברוקר שמאפשר מסחר בחו"ל - IBI, מיטב דש, או פלטפורמות כמו eToro ו-Interactive Brokers.
אופציה נוספת היא קרנות סל (ETF) שעוקבות אחרי מדדי ריט למגורים. זה נותן פיזור רחב יותר ומפחית את הסיכון של בחירת קרן ספציפית.
חשוב לזכור: כשאתם משקיעים בקרנות ריט אמריקאיות, אתם חשופים גם לשער הדולר-שקל. אם הדולר נחלש, התשואה בשקלים תיפגע גם אם הקרן עצמה הצליחה.