ישיבת ועד בית בבניין של שש קומות ברמת גן, יום שלישי בערב. על השולחן שלושה סעיפים: הצעת מחיר לצביעת חדר המדרגות, תלונה על דלת כניסה שלא נסגרת עד הסוף, ושאלה מביכה של דיירת מהקומה הרביעית: למה השוכר שעזב לפני שנה עדיין מצליח להיכנס ללובי עם התג שלו? אף אחד ליד השולחן לא יודע לענות. תחזוקת בניין משותף נשמעת כמו טיח וצבע, אבל הסעיף השלישי בפרוטוקול הזה הוא שאלה של מי נכנס לבניין.
התשובה הקצרה: לוח תחזוקה לבניין משותף הוא טבלה אחת עם שלוש תדירויות. כל חודש בודקים בעין את דלת הכניסה, האינטרקום ודרכי המוצא; כל רבעון מנקים את רשימת אמצעי הכניסה ובודקים גג ומרזבים; ופעם בשנה מזמינים גורם מוסמך לתחזוקת מערכות הכיבוי והגילוי, אם הבניין שלכם חייב בהן. בהרבה בניינים עובדים בשיטת "כשמשהו נשבר, מתקשרים", והסעיף שנשכח ראשון הוא דווקא האינטרקום ובקרת הכניסה.
מה בכלל נכנס ללוח תחזוקת בניין משותף?
תכלס, לוח תחזוקה הוא טבלה. משימה, תדירות, מי אחראי, מתי בוצע לאחרונה, הערות. זה הכול. הקושי הוא לא בפורמט אלא ברשימה עצמה, כי בבניין מגורים ישראלי ממוצע יש הרבה יותר מערכות ממה שנדמה:
- מעטפת ומבנה: גג, איטום, מרזבים, סדקים בקירות החוץ, חדר המדרגות.
- מערכות משותפות: מעלית, משאבות מים, לוח החשמל הראשי, תאורת חדר המדרגות והחניון.
- בטיחות אש: גלאים, ברזי כיבוי, מטפים, דרכי מילוט, תאורת חירום.
- כניסה וביטחון: פאנל האינטרקום, המנעול החשמלי, מחזיר הדלת, השער לחניון, הקוראים, רשימת התגים והכרטיסים.
הסעיף האחרון הוא זה שנופל בין הכיסאות בכל דיון על תחזוקת בניין משותף. הוא לא "מבנה" ולא "בטיחות", אז אף אחד לא מרגיש שהוא שלו. שאלה לישיבה הבאה: מי מחזיק את סיסמת הניהול של האינטרקום? אם התשובה היא "החברה שהתקינה", גם מחיקת תג אחד היא קריאת שירות.
מה החוק דורש, ומה רק מומלץ?
כאן כדאי לדייק, כי ברשת יש לא מעט בלבול סביב החובות בתחזוקת בניין משותף. בתחום בטיחות האש קיימת חובה בדין: לפי מסמך של נציבות כבאות והצלה מ-2019, על הבעלים והמחזיק בנכס לוודא שסידורי בטיחות האש בבניין "נשמרים במצב תקין כל העת", ובמסמך מוזכר סעיף 41 לחוק הרשות הארצית לכבאות והצלה. אבל המסמך עצמו, נכון לפרסומו ביוני 2019, הוא רשימה של פעולות תחזוקה מומלצות לסידורי בטיחות אש עד שיותקנו תקנות, והוא חל רק על שני סוגי בניינים: בניין רב קומות (מעל 29 מטרים, בדרך כלל מעל 8 קומות), ובניין גבוה (מעל 13 מטרים, בדרך כלל מעל 4 קומות) שחויב בהתקנת מערכת כיבוי אש אוטומטית. בניין של ארבע קומות בלי ספרינקלרים לא נמצא ברשימה הזו בכלל.
כמה פרטים משם ששווה להכיר:
- פעם בחודש בדיקה חזותית של סידורי בטיחות האש, אבל רק בבניין רב קומות.
- פעם בשישה חודשים הפעלת ניסיון של תאורת החירום, שוב בבניין רב קומות.
- פעם בשנה תחזוקה לפי התקנים. בבניין רב קומות: ת"י 1220 חלק 11 לגילוי אש, ת"י 1928 למערכות כיבוי במים ות"י 129 חלק 1 למטפים שמחוץ לדירות. בבניין גבוה שאינו רב קומות, הרשימה השנתית מצטמצמת למערכת הכיבוי האוטומטית לפי ת"י 1928.
- ליקוי שאותר מתקנים "ללא דיחוי ולא יאוחר מארבעה עשר ימי עבודה".
- תיק בטיחות אש עם רישום הבדיקות של שבע השנים האחרונות.
ועוד דבר שמפתיע אנשים: בדיקות חזותיות, כמו לוודא שדרכי המוצא פנויות, "אינן דורשות מומחיות", ולפי המסמך אפשר לבצע אותן גם באמצעות ועד הבית. פרט קטן בהגדרות שכדאי להכיר: ועד של בניין מגורים שפועל ללא שכר מוחרג מההגדרה של "אחראי". כלומר, הוועד יכול לבצע את הבדיקות, אבל הוא לא הגורם שהמסמך מטיל עליו את האחריות. המעלית עצמה נבדקת על ידי בודק מעליות, ובבניין רב קומות אותה בדיקה מכסה גם את פיקוד הכבאים במעלית. שאלות על החובות שחלות דווקא על הבניין שלכם אפשר להפנות למדור הגנה מאש בתחנת הכיבוי האזורית, והמסמך עצמו מפנה לשם. בבניין גבוה או רב קומות אפשר גם לתאם הדרכה של נציג כבאות והצלה באסיפת הדיירים, ללא תשלום.
ועל האינטרקום? מסמך הכבאות לא מזכיר אותו, ולא מצאנו חובת תחזוקה ייעודית לאינטרקום בבניין מגורים. בלי דדליין חיצוני, הוא הסעיף שנדחה ראשון.
ניהול האינטרקום ובקרת הכניסה: הצ'קליסט של הוועד
לדעתי, הפריט הכי מוזנח בכל לוח תחזוקה הוא לא הגג ולא המשאבה. זו רשימת התגים. דיירים מתחלפים, שוכרים עוזבים, מנקה שעבדה בבניין לפני שלוש שנים, וכל אחד מהם יכול להחזיק אמצעי כניסה פעיל. ככה נכנס השוכר מרמת גן ללובי שנה אחרי שעזב.
פעם בחודש, עשר דקות ליד הדלת:
- בצעו שיחת ניסיון מהפאנל לדירה אחת. שמעו את השמע, הסתכלו על התמונה.
- נגבו את עדשת המצלמה. אבק ושמש ישירה הם האויבים הקבועים של פאנל חיצוני.
- נסו את הקורא או המקלדת, ובדקו שהמנעול משחרר והדלת נסגרת וננעלת עד הסוף. מחזיר דלת עייף הוא סיבה נפוצה לדלת "פתוחה" שאיש לא שם לב אליה.
- הציצו בספק הכוח או במתג הרשת שמזין את הפאנל. נורית כבויה, או קופסה לחה מתחת לאיטום סדוק, יכולות להסביר לא מעט תקלות "מסתוריות".
פעם ברבעון, מול המסך:
- עברו על רשימת אמצעי הכניסה ומחקו את מי שכבר לא גר בבניין. בתוכנת ניהול כמו פלטפורמת הניהול BAS-IP Link אפשר לחפש ולמחוק כל סוג מזהה: כרטיס, זיהוי פנים, קוד QR זמני, סיסמה זמנית, מזהה בנייד ומספר רכב.
- הציצו ביומן האירועים. Link יכולה לתעד כל אירוע מהמכשירים, כולל מזהים, קודים שהוקלדו ופתיחות מנעול. דלת שנפתחת שוב ושוב בשלוש בלילה עם אותו קוד היא שאלה שכדאי לשאול.
- בדקו מי מחזיק הרשאת מנהל. במערכת יש כמה סוגי משתמשים (מנהל, קונסיירז' ומשתמש), ובבניין מגורים אין סיבה שלחמישה אנשים תהיה הרשאת מנהל.
פעם בשנה:
- גבו את הגדרות המערכת ואת רשימת המשתמשים. ל-Link יש מנגנון גיבוי ושחזור, ושווה להפעיל אותו עכשיו, כשהכול עובד.
- שאלו את הספק אם יש עדכון קושחה לפאנל ולמסכים. פאנל שמחובר לרשת של הבניין ולא עודכן שנים הוא נקודת תורפה ברשת הזו. באותה שיחה אפשר לשאול אם הדיירים שעדיין מחזיקים תג פיזי יכולים לעבור לפתיחה מהנייד עם UKey.
לוח תחזוקת בניין משותף לדוגמה: חודשי, רבעוני, שנתי
הנה שלד שאפשר להעתיק לגיליון אלקטרוני ולהתאים לבניין:
| תדירות | משימה | מי מבצע |
|---|---|---|
| חודשי | שיחת ניסיון באינטרקום, ניקוי עדשה, בדיקת מנעול ומחזיר דלת | חבר ועד |
| חודשי | בדיקה שדרכי המוצא וחדר המדרגות פנויים | חבר ועד |
| רבעוני | ניקוי רשימת תגים ואמצעי כניסה, מבט ביומן האירועים | מנהל המערכת |
| רבעוני | ניקוי מרזבים ובדיקת הגג, במיוחד לפני החורף | איש מקצוע |
| שנתי | תחזוקת מערכות הכיבוי והגילוי לפי התקנים, בבניין גבוה או רב קומות | גורם מוסמך |
| שנתי | גיבוי הגדרות האינטרקום ובירור עדכוני קושחה | מנהל המערכת |
| תקופתי | בדיקת מעלית | בודק מעליות |
הוסיפו לטבלה עמודה של "בוצע לאחרונה". בלי העמודה הזו, אחרי חצי שנה אף אחד לא זוכר אם המרזבים נוקו לפני החורף הזה או לפני הקודם. ואם אתם רוצים להתקדם צעד, תוכנות ניהול תחזוקה (CMMS) מאפשרות לפתוח קריאות שירות, לשבץ משימות ולעקוב אחריהן. לבניין של 20 דירות גיליון משותף מספיק לגמרי.
כמה ציוד הכניסה בבניין שלכם אמור לסבול?
שאלה שכדאי לשאול לפני שמאשימים את הספק בכל תקלה. פאנל כניסה חיצוני עומד בשמש, באבק ובגשם, וכל דגם מגיע עם דירוגים משלו. ניקח לדוגמה את פאנל הכניסה AV-09KFBI של BAS-IP: דירוג IP65 נגד אבק ומים, IK07 נגד פגיעות, וטווח עבודה של מינוס 40 עד 65 מעלות. על הנייר, קיץ באר שבע בתוך הטווח. ובכל זאת, אם הפאנל על קיר דרומי בשמש ישירה, גגון קטן מעליו לא יזיק. מה שכן יפיל אותו זה ספק כוח שלא נבדק שנים, או חיבור רשת שנרטב בגלל איטום גרוע מעל הקופסה.
זה גם המקום לומר משהו על מערכות IP באופן כללי. כשהאינטרקום מחובר לרשת וניתן לנהל אותו מרחוק, חלק גדול מהצ'קליסט שלמעלה נעשה מהספה: מחיקת תג, צפייה ביומן, גיבוי. במערכת אנלוגית ישנה, כל שינוי כזה דורש מישהו עם מברג ליד הלוח. ובבניין שבו מחיקת תג דורשת ביקור טכנאי, הניקוי הרבעוני פשוט לא קורה.
איך BAS-IP ישראל משתלבת בתמונה
אם אתם בונים לוח תחזוקה ומגלים שהאינטרקום שלכם לא מאפשר לנהל משתמשים או לקרוא יומן אירועים, זו לא בהכרח סיבה להחליף אותו: בבניין קטן עם מפתחות ובלי תגים, אין רשימה לנהל. אבל אם יש לכם תגים ואין דרך לראות מי מחזיק אותם, זה כבר פער. בקטלוג המוצרים של BAS-IP יש פאנלי כניסה, מסכים וקוראים שמנוהלים מאותה פלטפורמה, ואפשר לשלוח לנו את פרטי המערכת הקיימת כדי לבדוק אם צריך להחליף משהו או רק להגדיר אותו נכון.
תחזוקת בניין משותף לא דורשת תקציב גדול. היא דורשת חבר ועד אחד שפותח את הטבלה פעם בחודש. ואם יש זמן לסעיף אחד בלבד בישיבה הבאה, תתחילו מהשאלה של הדיירת מהקומה הרביעית.
