מגדל חדש בבת ים, 31 קומות, שבועיים אחרי האכלוס. דיירת מהקומה ה-18 עומדת מול דלת הלובי עם צ'יפ שלא עובד, והשליח של הסופר מחכה מאחוריה עם שש שקיות. היא מתקשרת למוקד. במוקד מסבירים שרשימת הצ'יפים "אצל החברה הקודמת של הקבלן" ושמישהו יחזור אליה. ברגעים כאלה רואים מה חברת ניהול בניין שווה.
התשובה הקצרה: חברת ניהול בניין היא קבלן שהוועד שוכר לאחזקה, לגבייה, למוקד ולדיווח. לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, ההתקשרות איתה דורשת החלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, והיא לא מבטלת את החובה לבחור ועד בית. ואין בישראל שום רישוי לחברות ניהול.
מה עושה חברת ניהול בניין בפועל?
על הנייר, התפקיד פשוט: לשמור שהרכוש המשותף יעבוד ושהדיירים יידעו מה קורה. בפועל זה מתפרק לארבעה סלים.
דיירים ותקשורת. מוקד תקלות, הודעות על הפסקות מים, טיפול בתלונה על רעש מהגג, תיאום כניסה לטכנאי. בבניין גדול זה כמה פניות ביום.
אחזקה. ניקיון, גינון, מעליות, משאבות, מערכות כיבוי אש, חניון. חלק מהעבודה נעשה על ידי עובדי החברה וחלק על ידי ספקים מטעמה. דוח של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, שפורסם באתר המשרד להגנת הסביבה, מתאר בדיוק את הפיצול הזה: יש חברות שנותנות את כל סל השירותים כולל ניהול התקציב, ויש כאלה שמסתפקות בתחזוקה.
כסף. גבייה, תקציב שנתי, תשלום לספקים, ומעקב אחרי מי שלא משלם. החלוקה בין הדירות נקבעת לפי החוק והתקנון, לא לפי מה שנוח לחברה.
דיווח. דוחות כספיים, דוחות תקלות, תמונת מצב לנציגות. כאן רואים הכי מהר אם החברה רצינית: בקשו דוח לדוגמה עם פירוט לפי ספק, ולא שורה אחת של "אחזקה שוטפת".
מה היא לא עושה? היא לא מחליפה את בעלי הדירות ולא את הוועד. ופה החוק נכנס.
מה החוק אומר: ועד בית חובה, חברת ניהול בניין בחירה
לפי המדריך של המפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים, כל בית משותף חייב לבחור נציגות, כלומר ועד בית. חברת ניהול נכנסת לתמונה רק דרך הנציגות הזאת: סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לאספה, בהחלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, להסמיך את הנציגות לחתום על חוזה עם חברה שמספקת שירותי אחזקה וניהול. החוק קורא לה "מתחזק". האפשרות הזאת נוספה לחוק רק ב-2002.
והמשפט החשוב באמת באותו מדריך: ההחלטה להתקשר עם מתחזק לא פוטרת את בעלי הדירות מהחובה למנות נציגות. תכלס, חברת ניהול היא קבלן. הוועד הוא הלקוח.
ומה אם אין ועד בכלל? שליש מבעלי הדירות יכולים לכנס אספה כללית ולבחור נציגות. לפי התקנון המצוי, המניין החוקי הוא מחצית מבעלי הדירות, ואם הוא לא מתכנס, אספה נדחית באותו יום תקפה בכל מספר משתתפים. אם גם זה לא עובד, אפשר לבקש מהמפקח למנות נציגות חיצונית בשכר. במדריך יש דוגמה של שכר טרחה שהמפקח קבע: 1.5 ש"ח לחודש לכל מ"ר רשום של הדירה, בבניין של 7 דירות. זו דוגמה לשכר של נציגות ממונה, לא מחירון של חברות ניהול, ואל תתייחסו אליה כאל כזה.
סוגי ניהול: מגדל מגורים, משרדים, לוגיסטיקה
בחו"ל מקובל לחלק את התחום לשלושה: מגורים, מסחר ומשרדים, ותעשייה. בשטח בישראל זה עובד ככה. בחוק, ממש לא.
מגורים. כאן מתנהל רוב הסיפור. לפי אותו דוח, משקלן של דירות בבניינים בני 10 קומות ומעלה עלה מכ-15% מהתחלות הבנייה לפני עשור לכ-25%, נכון ל-2024. בעיריית תל אביב מגדירים בניין "מורכב" כבניין מגורים בן 10 קומות ומעלה או כזה שיש בו יותר מ-40 יחידות דיור. החוק לא מחייב בניין כזה להעסיק חברת ניהול בניין. בפועל, עם מעליות, משאבות ומערכות כיבוי אש, קשה לנהל אותו בלעדיה.
משרדים ומסחר. כאן חברת ניהול בניין עובדת מול עסקים, שעות הפעילות ארוכות, ויש תנועה גדולה של אורחים, שליחים וספקים. הדגש עובר לחוזי שכירות, לשירות לדיירים ולשליטה במי נכנס לאיזו קומה ומתי.
והפער? דוח המועצה לבנייה ירוקה מציין שההסדר בחוק נכתב ברובו בתקופה שבה רוב הבניינים היו בני 3 עד 5 קומות, ושהוא לא מבחין בין בתים משותפים לפי גובה, מספר דירות או שימוש. אותו הסדר ניהולי חל על בניין רכבת ברמת גן ועל מגדל של 40 קומות. במגדל זה כבר כסף גדול. בדוח מובאת הערכה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתחזוקה ארוכת הטווח, כלומר שדרוג והחלפה של מערכות הבניין לאורך 25 שנה, בלי הניקיון והגינון השוטפים. אלה הסכומים שיזם נדרש להפקיד בקרן תחזוקה, במסגרת מתווה ממשלתי שמתמרץ הקמת קרנות כאלה במגדלים חדשים:
| מספר קומות | עלות חזויה ל-25 שנה (ש"ח) |
|---|---|
| 10 | 1,562,000 |
| 15 | 2,816,000 |
| 20 | 3,453,000 |
| 25 | 4,790,000 |
| 30 | 6,050,000 |
| 40 | 8,183,000 |
אין רישיון לחברת ניהול. אז איך בוחרים?
כאן הדוח חד במיוחד: החוק לא קובע שום דרישה לרישוי, רישום או הכשרה של מי שעוסק בניהול ותחזוקה של בתים משותפים. זאת בניגוד למקצועות נדל"ן אחרים כמו תיווך, שמאות או קבלנות. בקיצור, כל אחד יכול לפתוח חברת ניהול בניין מחר בבוקר. ועוד משהו מהדוח: גם כשיש חברת ניהול, האחריות לתחזוקה תקינה של הבניין נשארת על בעלי הדירות.
לכן השאלות באספה צריכות להיות קונקרטיות. מי בדיוק מגיע כשהמעלית נתקעת בשבת? מי הספקים, ומי בוחר אותם? באיזו תדירות מגיע דוח כספי? מה קורה עם הנתונים והסיסמאות של מערכות הבניין ביום שבו מחליפים חברה?
לדעתי, השאלה האחרונה היא המבחן הכי טוב. חברה שמחזיקה את רשימת הצ'יפים בקובץ אקסל אצל רכז אחד, ושאין לה תשובה ברורה מה עובר לנציגות בסוף החוזה, תשאיר אתכם בדיוק במצב של הדיירת מבת ים.
בקרת כניסה ואינטרקום: הסעיף שנשכח בחוזה
בכל בניין מנוהל יש מערכת כניסה: פאנל בלובי, קוראי כרטיסים בחניון, אולי אפליקציה. ומישהו צריך לנהל אותה כל יום. דייר חדש נכנס, דייר עוזב, מנקה מקבלת גישה רק בימי שלישי, טכנאי מעליות צריך קוד לשעתיים. כל אחד מאלה הוא הרשאה שמישהו פותח או סוגר.
כאן נכנס BAS-IP Link, תוכנת הניהול של BAS-IP לבקרת כניסה מרוכזת בבנייני מגורים ובמרכזי משרדים. לפי BAS-IP, היא מאפשרת להגדיר הרשאות גישה לכל הדיירים או העובדים, לתת גישת אורח לדלתות או לאזורים מסוימים לזמן מוגדר, ולשלוח הודעות וסקרים לדיירים. יש בה שלושה סוגי משתמשים, מנהל מערכת, קונסיירז' ומשתמש, ומבנה היררכי שמאפשר לסדר נכסים מרמת עיר ורחוב ועד דירה בודדת. דייר יכול להירשם בהזמנה, למשל מחברת ניהול שנותנת לו גישה חלקית. והחלק שהכי מעניין מבחינת ניהול: אפשר להפעיל מצב שבו הפאנל בכניסה לא שומר בכלל קודים ואמצעי זיהוי, וההחלטה אם לפתוח את הדלת מתקבלת בשרת של BAS-IP Link. וכדי להיות הוגנים: Link לא חובה. לפי BAS-IP, שיחות, הגדרה מרחוק וגישת אורח עובדות גם בלעדיו, ויכולות כמו אפליקציית Link וקונסיירז' וירטואלי דורשות רישיון בתשלום. את זה כדאי לראות בהצעת המחיר.
מבחינת חברת ניהול בניין, זה אומר שכל ההרשאות יושבות במערכת אחת, עם יומני אירועים והיסטוריית שיחות. בצד החומרה, פאנל הכניסה הרב-דיירי AA-07FBI הוא אחד הדגמים ש-BAS-IP מציינת כעובדים עם Link, ולמי שרוצה לוותר על צ'יפים יש גם פתיחה מהטלפון עם UKey. בחוזה הבא עם חברת ניהול בניין, כדאי לכתוב במפורש מי מנהל את ההרשאות ומה מועבר לנציגות כשהחוזה נגמר.
